10坪
店舗
居抜き売却（造作譲渡）
造作譲渡とは？
居抜き売却（造作譲渡）とは店舗の内外装部分を
次の借主に購入してもらうことです。
造作とは、店舗の造作取付け物・床・壁・天井・家具・厨房・空調などの設備、機器一式の事です。
飲食店舗の物件は、スケルトンの状態で借りてからお店を造る、閉店する際にはスケルトンに戻して所有者に明け渡すという流れが基本的な現則です。
スケルトンに戻す場合、坪5～10万円ほどの原状回復費用が発生する事が一般的で、内装状態によってはもっと高額になる事もあります。
しかし近年ではスケルトン状態に戻すのではなく、
店舗の造作を残した状態「居抜き物件」として売却・譲渡するケースが多くなっています。
居抜き物件を売却・譲渡する事で、利益を得て閉店することができます。
原状回復にかかる費用の目安
原状回復（スケルトン戻し）は、軽～重飲食の分類によりかかる費用が変動します。大型の商業施設など原状回復のルールが細かく指定されている場合はより高くなるケースがあります。
スケルトン費用は、だいたい坪あたり10万円ぐらいになります。
造作譲渡金額の決め方
居抜きで売却・譲渡する際は、造作譲渡金額の設定がとても重要です。初期設定を誤ると売却・譲渡までの時間がかかり、解約期限が迫りスケルトン戻しになる可能性が高まります。
物件の立地
飲食店経営が成功するかどうかは、物件の立地が重要となります。居抜きで売却・譲渡する際、立地の良い物件や、１階路面店で且つ視認性が良い、看板が付けられる、繁華街の一角や商店街・商業施設内など人通りの多い立地に位置しているなどの物件は買取り希望者が多く、高額売却やスピード売却につながりやすい傾向にあります。
賃貸条件
賃料や保証金が周辺相場より安い場合は、少し高めの金額で売却・譲渡できる可能性があります。買取り希望者は開業費用や賃料、管理費・共益費などのランニングコストを可能な限り抑えたいと考えています。特に毎月かかるコストは軽視できない要素になるため、造作譲渡金額を決める際には安売りしすぎないよう注意が必要です。
設備の充実度
居抜き物件では、厨房機器、ダクト、グリーストラップなど高額な費用負担となる設備が設置された物件に注目が集まります。例えばダクトなら焼肉や中華などの重飲食業態でも問題ないよう建物の屋上まで対策が施されていたり、グリーストラップなどが設置された店舗であれば、居抜き売却・譲渡のアピールポイントになります。
造作譲渡のメリット
原状回復しなくていい
居抜き物件として売却・譲渡することで、原状回復工事の手配にかかる時間、工事費用を節約することができます。
飲食店を退店する際には、原則として原状回復（スケルトン戻し）工事を行う必要があります。原状回復に関するルールは、賃貸借契約書上に明記されていますので確認が必要です。契約内容によっては原状回復せずにそのまま引き渡してもOKというケースもありますがごく稀です。
解約までの家賃負担を抑えられる
飲食店の撤退理由は、60％以上が赤字によるものだと言われていて、解約までの家賃負担もままならない事もあります。次の入居者（造作譲渡の買取り希望者）候補が決まっていれば、大家や管理会社と家賃交渉が出来る可能性があります。交渉で退去日を前倒しできればその分の無駄なコストを抑えられます。居抜きは原状回復不要で家賃負担も軽減できるのは大きなメリットになります。
造作譲渡のデメリット
承諾が取れない場合がある
造作譲渡には、大家様・管理会社の承諾が必要になります。
大家・管理会社に認めてもらえなければ成り立ちません。
理由は、賃貸借契約の条項にある原状回復義務ではないことや次回、借りてくださるお客様への配慮です。
その他、いろいろなトラブルを懸念しているからです。
所有権トラブルの可能性
居抜き売却では、所有権の有無があります。
躯体以外の内外装の権利は退店する側にある事が大半ですが、例えばエアコンなど一部設備が入居時に付帯設備として付いていて、大家の所有物という事もあります。このようなケースでは、エアコン以外の一式は売却できますがエアコンの所有権は大家にある為、売却することはできません。トラブル回避のためにはどちら側に所有権があるかをきちんと把握しておく必要があります。
物件所有者が造作譲渡を嫌がる理由３選
飲食店の居抜き物件は、店舗を出店する方と閉店する方にはとても人気があります。一方、物件所有者である大家や管理会社には嫌がられる傾向にあります。理由は、居抜き ＝ 中古であるが故にトラブルが発生しやすいからです。
造作購入後のトラブル
造作譲渡で購入した次の入居者が、入居後に設備や機器の不調・故障に対してクレームをつけて大家や管理会社と揉めるケースがあります。造作譲渡の承認が取れない理由として、退去する際に原状回復してその後の入居者の責任で内装や設備を整えてもらえばこのようなトラブルは起きにくいので造作譲渡に対してよくない印象を持ってしまうという事です。
造作購入後のトラブル
造作譲渡による次の入居者が「居抜きの造作譲渡を購入できた＝自身も退去時の原状回復不要」といった勘違いをしていると入居時の契約でトラブルが発生することがあります。
造作購入後のトラブル
何度も居抜きの状態で店舗を引き継いでいると、店舗の内外装だけでなく設備も古くなっていきます。
スケルトンに戻して躯体以外の設備・機器を刷新したいと考えている場合はうまく交渉が進まないケースがあります。
造作譲渡の前に確認すべきポイント２選
賃貸借契約書の原状回復の内容
特別な事情がない限り、契約では原状回復でスケルトンに戻して引き渡すことが義務付けられています。
居抜き物件として募集をする場合であっても、契約書を確認して念のために原状回復費用がどれくらいかかるのかを把握しておいた方が良いと思います。
造作物の所有権
造作譲渡で売却することができるもの所有権の確認は必須です。
リースの厨房機器とかがある場合は前もってリース料とかリースの残り期間を確認しておくことをオススメします。
不明なものがある場合は必ず
造作譲渡を成功させるポイント４選
1.後継テナントが決まってから交渉する
大家や管理会社に居抜きでの売却・譲渡を相談するタイミングは、後継テナントが決まった後が望ましいです。大家様の立場を考え、空家賃リスクの懸念がなくなる事を強調することで交渉が通る確率が上がります。
造作譲渡の交渉がうまくいかなければ、賃貸借契約書の通り、スケルトン工事をして明け渡さなければなりません。
3.専門業者に依頼する
居抜きでの売却・譲渡の交渉は、専門知識を踏まえて交渉をしないと話すら聞いてもらえない場合もあります。
居抜きの専門業者に依頼する事をお勧めいたします。
まずは無料査定や相談などで要望に沿う形で動いてくれる業者を探す事が重要です。
2.大家・管理会社とは良好な関係を築く
どのような理由で撤退するとしても、造作譲渡を承諾するかどうかは物件所有者次第です。
良好な関係であれば、造作の売却・譲渡の許可はもちろん、仮に造作が売却・譲渡できなくても、原状回復（スケルトン戻し）を撤回して造作物を残置させてくれる場合もあります。
4.売れるときに売却・譲渡する
誰もが好条件で売りたいと考えます。しかし、機会を逃し売却・譲渡できず原状回復となる場合もあります。
売る側が適正な価格を把握していなければ、売却のチャンスを逃したり取引に失敗するリスクは高まります。
プロの目から見た相場や適正価格を目安に交渉の落とし所を決めておくことを推奨します。
ご相談・お問合せの流れ
1.無料相談
ヒアリング
実務経験豊富な
スタッフが訪問
希望条件を伺います
2.造作譲渡の成功へのアドバイス
具体的に広告等の買い手を見つける方法の説明
3.貸主様・
管理会社への
申し入れ
造作譲渡を認めてもらう為の資料作りが決めてになります。
5.売却成功