居抜き売却（造作譲渡）とは、飲食店舗物件の内外装部分を譲り渡すことです。
造作とは、物件内部の仕上げ・造作取付け物・床・壁・天井・家具・厨房・空調などの設備、機器一式の事です。 建物の躯体などは建物所有者の所有物になるので、それ以外の内外装の仕上げと設備機器が含まれます。
飲食店用の物件は、スケルトンの状態で借りてからお店を造る、閉店する際にはスケルトンに戻して所有者に明け渡すという流れが一般的でした。
スケルトンに戻す場合、坪5～10万円ほどの原状回復費用が発生する事が一般的で、内装によってはもっと高額になる事もあります。
しかし近年ではスケルトン状態に戻すのではなく、店舗の造作を残した状態「居抜き物件」として売却・譲渡するケースが多くなっています。
居抜き物件で売却・譲渡する事で、利益を得て閉店することができます。
原状回復（スケルトン戻し）は、軽～重飲食の分類によりかかる費用が変動します。
大型の商業施設など原状回復のルールが細かく指定されている場合はより高くなるケースがあります。
居抜きで売却・譲渡する際は、造作譲渡金額の初期設定がとても重要です。
初期設定を誤ると売却・譲渡までの時間がかかり、
解約期限が迫りスケルトン戻しになる可能性が高まります。
飲食店経営がうまくいくかどうかは、物件の立地が重要となってきます。
居抜きで売却・譲渡する際、立地の良い物件や、１階路面店で且つ視認性が良い、看板が付けられる、繁華街の一角や商店街・商業施設内など人通りの多い立地に位置しているなどの物件は買取り希望者が多く、高額売却やスピード売却につながりやすい傾向にあります。
賃料や保証金が周辺相場より安い場合は、少し高めの金額で売却・譲渡できる可能性があります。
買取り希望者は開業費用や賃料、管理費・共益費などのランニングコストを可能な限り抑えたいと考えています。
特に毎月かかるコストは軽視できない要素になるため、造作譲渡金額を決める際には安売りしすぎないよう注意が必要です。
居抜き物件では、厨房機器はもちろんのこと、ダクトやグリース・トラップなど、内装を造作する際に一番費用のかかる設備が備わっている物件が選ばれる傾向にあります。
例えばダクトなら焼肉や中華、ラーメンなどの重飲食業態でも問題ないよう建物の屋上まで延びて、匂い対策が出来ていたり、グリース・トラップなら簡易的な置型ではなく床に埋め込まれているなど充実した設備であれば、飲食店を居抜きで売却・譲渡する際のアピールポイントになります。
居抜き物件として売却・譲渡することで、原状回復工事の手配にかかる時間、工事費用を節約することができます。
飲食店を退店する際には、原則として原状回復（スケルトン戻し）工事を行う必要があります。
原状回復に関するルールは、賃貸借契約書上に明記されていますので確認が必要です。契約内容によっては原状回復せずにそのまま引き渡してもOKというケースもありますがごく稀です。
飲食店の撤退理由は、60％以上が赤字によるものだと言われていて、解約までの家賃負担もままならない事もあります。
次の入居者（造作譲渡の買取り希望者）候補が決まっていれば、大家や管理会社と家賃交渉が出来る可能性があります。交渉で退去日を前倒しできればその分の無駄なコストを抑えられます。
居抜きは原状回復不要で家賃負担も軽減できるのは大きなメリットになります。
造作譲渡には、物件所有者の承諾が必要になります。
居抜き物件の売却や造作譲渡はあくまでも飲食店経営側が閉店を検討する際の選択肢のひとつに過ぎず、物件所有者である大家・管理会社に認めてもらえなければ成り立ちません。
理由は、主に造作購入後や原状回復のトラブルを懸念しているからです。大家や管理会社との関係性があまり良くないと承諾を得られない場合もあるので、営業中は関係性を良好に保つ事が大事です。
居抜き売却で一番問題になるのが、所有権の有無です。
躯体以外の内外装の権利は退店する側にある事が大半ですが、例えばエアコンなど一部設備が入居時に付帯設備として付いていて、大家の所有物という事もあります
このようなケースでは、エアコン以外の一式は売却できますがエアコンの所有権は大家にある為、売却することはできません。
入居時に所有権の所在確認はトラブル回避のためには必要な事です。
飲食店の居抜き物件は、店舗を出店する方と閉店する方にはとても人気があります。
一方、物件所有者である大家や管理会社には嫌がられる傾向にあります。
理由は、居抜き＝中古であるが故にトラブルが発生しやすいからです。
造作譲渡で購入した次の入居者が、入居後に設備や機器の不調・故障に対してクレームをつけて大家や管理会社と揉めるケースがあります。
造作譲渡の承認が取れない理由として、退去する際に原状回復してその後の入居者の責任で内装や設備を整えてもらえばこのようなトラブルは起きにくいので造作譲渡に対してよくない印象を持ってしまうという事です。
造作譲渡による次の入居者が「居抜きの造作譲渡を購入できた＝自身も退去時の原状回復不要」といった勘違いをしていると入居時の契約でトラブルが発生することがあります。
何度も居抜きの状態で店舗を引き継いでいると、店舗の内外装だけでなく設備も古くなっていきます。
スケルトンに戻して躯体以外の設備・機器を刷新したいと考えている場合はうまく交渉が進まないケースがあります。
特別な事情がない限り、入居時に結ぶ契約により原状回復でスケルトンに戻して引き渡すことが義務付けられています。
居抜き物件として募集をする場合であっても、契約書を確認して原状回復費用がどれくらいかかるのかを把握しておく必要があります。
造作譲渡で売却することができるものの所有権の確認は必須です。
入居時に所有権の所在をはっきりさせておきましょう。
不明なものがある場合は必ず大家や管理会社へ確認を取りましょう。
大家や管理会社に居抜きでの売却・譲渡を相談するタイミングは、後継テナントが決まった後が望ましいです。大家からすると空家賃リスクの懸念がなくなるため、交渉が通る確率が上がります。
造作譲渡の交渉がうまくいかなければ、賃貸借契約書の通り、物件を明け渡す事になります。
どのような理由で撤退するとしても、造作譲渡を承諾するかどうかは物件所有者次第です。
良好な関係であれば、造作の売却・譲渡の許可はもちろん、仮に造作が売却・譲渡できなくても、原状回復（スケルトン戻し）を撤回して造作物を残置させてくれる場合もあります。
居抜きでの売却・譲渡の交渉は、専門知識や一般常識も踏まえて交渉をしないと話すら聞いてもらえない場合もあります。
居抜きの専門業者に依頼する事をお勧めいたします。
まずは無料査定や相談などで要望に沿う形で動いてくれる業者を探す事が重要です。
少しでも好条件で売りたいと考えるのは当然です。しかし、タイミングを逃し売却・譲渡できず、居抜きをあきらめ、原状回復となるケースもあります。
売る側が相場で適正な価格を把握していなければ、売却できるチャンスを逃したり取引に失敗するリスクが高まってしまいます。
素人目線ではなく、プロの目から見た相場や適正価格を目安に交渉の落とし所を決めておくことを推奨します。
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